El certificado de antigüedad es un informe oficial que confirma cuándo se construyó un edificio o cuándo alcanzó un nivel determinado de consolidación. Este documento resulta esencial en temas inmobiliarios y de urbanismo, ya que sirve para comprobar si una obra puede ser legalizada, si cumple los plazos establecidos por la ley o si puede inscribirse en el Catastro y en el Registro de la Propiedad.
En muchos casos, la fecha real de construcción no coincide con la que figura en los registros oficiales, sobre todo en zonas rurales o en ampliaciones no declaradas. En estas circunstancias, el certificado permite demostrar la antigüedad real del inmueble. También se solicita al vender una propiedad, obtener licencias, tramitar cédulas o resolver asuntos judiciales.
¿Qué debe tener el certificado de antigüedad?
El certificado de antigüedad es un documento técnico elaborado con una estructura que puede variar según la comunidad autónoma, pero siempre contiene datos clave del inmueble. En él se detallan aspectos como la ubicación, las características de la construcción, el tipo de uso que tiene y una descripción general de todos los componentes que forman el edificio.
Un punto esencial dentro del certificado es la comprobación de la fecha en que se terminó la obra o se constató la existencia del inmueble por primera vez. Para establecer este dato se aplican distintos métodos, como el análisis de imágenes aéreas antiguas, planos oficiales, documentos municipales, testimonios de residentes y registros técnicos de años anteriores. También se emplean recursos digitales y plataformas urbanísticas que ayudan a confirmar con precisión la existencia del edificio en un momento determinado.
El documento debe estar firmado por un técnico cualificado y en algunos casos, ser validado por el colegio profesional correspondiente. A su vez, el profesional debe emitir una declaración en la que asegure la autenticidad de toda la información presentada. El certificado puede ir acompañado de planos, fotografías recientes y referencias catastrales que complementan y respaldan los datos expuestos por el especialista.
¿Quién puede tramitar un certificado de antigüedad?
El certificado de antigüedad debe ser elaborado por un técnico con la formación y la competencia legal necesarias para firmar documentación técnica relacionada con la edificación. Generalmente, pueden hacerlo arquitectos, arquitectos técnicos (aparejadores) o ingenieros de la edificación.
Estos profesionales cuentan con los conocimientos necesarios para interpretar planos, analizar estructuras y determinar con precisión la fecha de ejecución de una construcción. Su intervención garantiza que el documento tenga validez ante las administraciones públicas, notarías y registros.
Los arquitectos expertos en certificados de antigüedad de ARKespai nos informan que la figura del técnico competente no se limita únicamente a redactar el informe, sino que también debe comprobar la coherencia entre los datos catastrales, registrales y urbanísticos. Señalan que es frecuente encontrar discrepancias en viviendas antiguas o rurales, donde las modificaciones realizadas a lo largo del tiempo no han sido comunicadas oficialmente. Su trabajo incluye, por tanto, una labor de verificación exhaustiva que permite que el certificado sea plenamente fiable.
Estos especialistas utilizan distintas fuentes para justificar la fecha de la construcción. Entre ellas, destacan las fotografías aéreas históricas del Instituto Geográfico Nacional, los planos urbanísticos municipales y los registros de obras archivados en los ayuntamientos. También recurren a herramientas de teledetección y programas de análisis geográfico para obtener evidencias técnicas. En algunos casos, la antigüedad se demuestra mediante facturas, escrituras notariales o testimonios documentados de los propietarios.
¿Cuál es el objetivo del certificado?
El certificado de antigüedad sirve para confirmar oficialmente que una construcción existe desde una fecha concreta. Este documento permite a los dueños justificar que su vivienda o edificación fue levantada antes de que entraran en vigor leyes urbanísticas que podrían catalogarla como irregular o fuera de normativa.
Su función principal suele estar relacionada con la legalización de inmuebles. En casos donde una obra se haya realizado sin permiso municipal, las leyes establecen un tiempo límite tras el cual el Ayuntamiento no puede exigir su derribo. Si el propietario demuestra, mediante este certificado, que el edificio tiene más años que el periodo de prescripción, puede regularizarlo y obtener reconocimiento oficial.
También se solicita con frecuencia en notarías y registros de la propiedad. Sirve para inscribir construcciones no registradas o con diferencias respecto al Catastro. En compraventas, aporta seguridad jurídica al comprador al confirmar que no existen infracciones urbanísticas. En valoraciones, permite calcular con exactitud la edad del inmueble y puede ser necesario para solicitar ayudas o subvenciones destinadas a la rehabilitación de edificios antiguos.
Proceso para obtener el certificado de antigüedad
El procedimiento comienza con una visita técnica al lugar. El especialista examina cuidadosamente la construcción, realiza fotografías, toma medidas precisas y analiza los materiales empleados. Durante esta etapa obtiene toda la información que permitirá establecer con exactitud la fecha aproximada en la que se llevó a cabo la obra.
Después, el profesional contrasta los datos recogidos con documentos y planos disponibles. Si el edificio cuenta con registros municipales, revisa si existe alguna licencia o comunicación de obras. En caso de no hallar documentación, se buscan pruebas alternativas, como imágenes aéreas antiguas, que ayudan a confirmar la existencia del inmueble en ciertos periodos.
Con los datos ya verificados, el técnico elabora el certificado final. En él explica los métodos utilizados y presenta las conclusiones obtenidas. Este informe se entrega al propietario y puede ser presentado ante distintas entidades, como el Ayuntamiento, una notaría o el Registro de la Propiedad, según lo requiera el trámite.
En algunos casos, se pide que el certificado tenga visado colegial. Este paso otorga una validación extra al documento, ofreciendo mayor fiabilidad y respaldo legal, aunque no siempre sea obligatorio para su aceptación oficial.
¿Cuándo se necesita?
Suele pedirse al registrar inmuebles antiguos que nunca fueron dados de alta o cuando las obras se hicieron sin permiso o con cambios no declarados. También es necesario para solicitar la licencia de segunda ocupación o la cédula de habitabilidad, ya que las autoridades municipales deben confirmar que la vivienda ha estado habitada durante un tiempo determinado.
Este documento resulta igualmente útil al vender o hipotecar una propiedad con diferencias entre su situación real y los datos oficiales. Permite resolver errores en el Catastro, como fechas incorrectas o ampliaciones no registradas, garantizando que la información esté actualizada.
